2008年，随着小白楼朗香街、和记黄埔世纪都会商厦、金盛国际等多个地铁沿线商业项目的推出，地铁商业再次吸引了众人的目光，那么，天津地铁商业的现状与未来究竟如何？投资地铁商业又该注意哪些问题呢？

天津地铁整体被规划成了9条轨道交通线路，分别包括了由1号线、2号线和3号线组成的轨道交通骨干线；由4号线、5号线和6号线组成的轨道交通填充线；由7号线和8号线组成的轨道交通外围线及9号线（津滨轻轨线的延长线），总长度为227公里，据相关机构预测，这9条地铁线路单日客流量将超过500万人次。目前，已经开通运行两年半的地铁1号线全长27公里，横跨和平、河西、南开、红桥、北辰、津南等6大区域，沿途规划建设总建筑面积100多万平米的22座大型商业设施。

数码客市场推广中心总经理大红介绍，按照规划，天津地铁物业的开发与经营基本是围绕着“商务、休闲、居住”的三大主题功能展开的。各地铁站点的核心商圈的消费圈层是地铁商业开发与经营定位的重要依据，并且随着后续线路的逐步投入使用，城市的可达性将进一步增强，天津的商圈将面临重新洗牌，虽然传统的滨江道、南京路、小白楼、东马路等商圈的强势地位不可撼动，但商圈功能、商圈格局将会进一步细分，而地铁各站点将是这种细分的第一载体，获得优先发展的机会。

合富辉煌房地产研究发展中心经理介绍说，天津最先受益的地铁商业是营口道站的津汇广场，每天地铁都能够为其带来3到5万的人流，使其销售额大幅攀升。2006年下半年启动建设的和记黄埔世纪都会商厦地处津汇广场东侧地段，总建筑面积26.4万平米，是一个集百货商业、商务办公、餐饮、娱乐于一体的大型商业设施，其中主体建筑高达200米。此外，南京路与鞍山道交口的假日国际项目已经推出，小白楼音乐厅地下的朗项街项目将于年底开业运营。未来，天津地铁的1、2、3号线将会连成一个三角形，形成一个内环，而4、5、6号线之间也会有一个围合，地铁的交集之处将会成为商家的必争之地。今后的地铁商业可能会把天津的商业版图进行延展，从市级商业中心滨江道、和平路等处逐渐分散到每个区域型商业中心内，地铁2、3号线建成后，包括北辰、西青等偏远的区域都将成为拉动天津商业发展的一部分。

投资地铁商业注意啥？

地铁商业因其特殊性，在选择过程中投资者就需要具备相比一般商铺更加专业的知识和判断力，那么在投资过程中又该注意哪些问题呢？

no.1模式不同，客流区别大

地铁商业一般包括地铁上盖商业、地铁周边商业和地铁连通商业三种模式。天津商业地产资深人士赵璞认为，一般地铁上盖多会选择写字楼、公寓加裙楼的组合方式，这样的建筑面积通常都会较大，要求投资者具备很高的经济实力。地铁周边的商业，多会以社区商业为主，它的发展多依赖于居住区内人口的增加。而与地铁站直接连通的商业，人流量会很大。三种地铁商业模式中还是比较看好第三种模式的。从经营者的角度讲，它回收现金的速度会比较快。

no.2业态选择需谨慎

在地铁商业的业态选择上，天津商业地产资深人士于晨建议投资者可以经营一些便捷的消费品，如饮料、食品、饰品、充值卡、书刊杂志等方便服务大众的商品应该会很好卖，地铁商业需要与人们的生活紧密地联系起来。五合智库总经理邹毅也提示道，虽然地铁内的客流量很大，但有效客流并不多，大部分客流会以通勤为主，乘客看重地铁的高速和准时，因此对地铁站的派生功能需求主要以交通需求和满足日常生活为主，多为顺路型需求。因此最好以经营便利店、特色店、书报摊、服装店、食品店和冲印店等为主。

no.3不要忽视产权与回报率

于晨在采访中提示投资者地铁商业的产权和投资回报率也需要慎重考量。他解释道，今后天津的地铁商业销售方式会很多，其中需要特别注意的是产权式销售这种方式。这种方式中，商业项目会在整体分割之后再售卖产权，投资者大多只是购买一个产权，然后再把经营权出租出去，需要格外小心产权问题，严把合同关。在面积的选择上，要尽量选择地铁内部的一些小店，不要过大；如果要买一个面积很大的商铺，就要考虑投资收益率的问题了，需要考量一下投资回收的周期长短，因为面积越大也就意味着投资风险越大。作为一个普通的投资者需要尽量把风险控制下来，所以最好总价要低些。另外选择地铁的站点也很重要，比如在双林站做一个饰品店和在滨江道附近的站点经营的销售量肯定不同。最后作为投资者，还需要考虑地铁商铺的出租率情况，中心沿线的地铁商业会很容易租出去，选择边远地区的地铁商业未尝不可，但出租率就未必会有很好的保障。

地铁穿过，何处商业值千金？

单单一条地铁1号线沿途就要兴建22座商业设施，面对如此之多的项目很多人都会感到迷茫，究竟哪些项目才值得投资经营呢？

大红提醒投资者，地铁出站口周围步行5分钟到10分钟范围内是最佳的人流集散面，也是地铁商业的黄金选址区域；而10分钟到20分钟的区域就将会进入相邻的站点外围商圈。地铁上盖商业项目，占尽天时地利，投资效益很高。

no.1首选营口道站高端商业

赵璞认为，地铁1号线的开通对商业和人流的带动表现得最明显的是营口道站旁的津汇广场，最初的时候，它负一层的租价不到10元，而地铁开通后，其地下商铺的租金就已经飙升到了20元，从这可以看出经营者对其前景的看好。

王翔敏也持有相同的观点。他介绍道，营口道地块定位为高档商务，地铁营口道站被认为是地铁1号线最具商业价值的位置，站内规模大，仅地上面积就达26万平方米，而且该站地处天津一级商圈南京路——滨江道商圈。

今后营口道站将会丰富滨江道商圈的客流，给传统商圈带来更多的人气。滨江道商圈日客流量在50万至60万人次之间，未来与地铁相结合后，日客流量可达百万人次以上，投资者可以重点关注新近面市的和记黄埔世纪都会商厦项目。

no.2小白楼站适合经营时尚休闲

于晨向记者推荐了小白楼地铁站的商业项目。他认为，地铁乘客最直接的消费应该是在地铁内的，小白楼朗香街的地下商业前景将会很好，地下站点可以配备一些便利店等，这样人们口渴了买瓶水或顺便买些衣服在地下就能解决。

另外，地铁通行后对于周边的商业项目也会有一定的提升，在朗香街遛完之后人们就可能会去它周边的小店逛逛。

王翔敏表示，地铁小白楼地块将以高级休闲娱乐为特色，并与地下商城及重建后的音乐厅一并成为商业热点。建成后的小白楼商业广场包括地上和地下两个部分，其中城市广场包括地上雕塑、喷泉、绿地，地下一层和二层为商业广场。

据了解，地下商业将定位于时尚百货，计划经营近百个时尚服饰、日用品品牌。城市广场的地下三层为停车场，预计有300多个停车位。

赵璞也非常看好小白楼，他认为小白楼这块的地铁商业比较适合投资，作为天津未来cbd的小白楼，对于商业的带动作用会非常明显，从其他城市的经验来看，cbd的档次会较高，经营效益会相比其他区域也要好很多。

记者了解到，朗香街整体商业部分完全位于地下，街区内分为广场层与地铁层两层，每层都突出了商品差异性来设定主题区。地铁层（地下二层）层高7.2米，主营高档西式快餐、男女时装等；广场层（地下一层）层高4.6米，主营特色中餐、童装、饰品、音像等。

no.3  1、2号换乘站西南角站更集客

邹毅推荐的是地铁1、2号换乘站西南角站的商业项目，该地铁站周围有富力城、卫安南里、怀仁西里等居民区以及东方商厦、天津商场、金禧大酒店和五金城等大型商业设施，属于人流、车流均非常密集的地区。投资者可重点关注金盛国际和富力星光大道等商业项目。