天津市商务委员会 Tianjin Commission of Commerce

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关于天津市大型商业零售设施发展与调控的研究报告

信息来源:市商务委市场处 研究室 【2017-09-30】

  一、研究背景
  天津是重要的商业城市,近年来,随着天津开发开放步伐加快,全市经济总量、人均收入不断提高,一些新兴大型现代化商业设施不断涌现,给城市经济发展注入动力与活力,有效促进了商贸流通业现代化进程,商业经济各项指标也保持了较高增速。2015年全市社会消费品零售总额完成5254.7亿元,同比增长10.7%;批发和零售业销售额完成42624.7亿元,同比增长8.7%;住宿和餐饮业营业额完成748.8亿元,同比增长12.1%;商业增加值完成2319.3亿元,同比增长6.0%,商业增加值占服务业比重达30%以上(四直辖市中比重最高),占全市GDP的比重为14%,为服务业之首,商贸流通业已成为全市经济发展的支柱行业。
  当前,随着国家五大战略的深入实施,天津的大型商贸流通企业既面临难得发展机遇,也面临转型发展的阵痛。较为突出的问题表现:一是供大于需问题较为突出;二是区域间设施水平存在差距;三是出现关店停业现象;四是同质化竞争严重。围绕这些问题,市、区两级商业部门和大型商业企业积极采取措施,优化商业布局结构、支持发展商圈经济、促进商业区业态调整、推动实体+电商新模式等工作,开展了很多尝试和探索,取得了一定成效,促进了商业对全市经济继续发挥积极贡献。下一步,作为北方最大的国际港口城市,如何采取有效的调控和促进措施,继续发挥大型商业设施作用,促进天津商业的繁荣发展,营造更加完善的投资建设环境,保持商业固定资产投资的持续稳步增长,成为摆在当前和今后一个时期的重要问题。本文重点围绕大型商业零售设施建设调控与促进商业繁荣发展这个主题,进行了研究并提出有针对性的措施,以期继续巩固大型商业设施主力军导向,为保持城市商业繁荣发挥重要作用。
  二、我市大型商业零售设施发展概况及分析
  (一)基本情况
  大型商业零售设施主要是以独立门市开展零售商业的设施,包括1万平米以上的商业综合体、5000平米以上的百货店、6000平米以上的大型超市、1000平米以上的专业店、专卖店、餐饮店及特色商业街等。近年来,我市大型零售商业设施建设迅猛发展,每年都以百万平米速度递增。截至2015年底,我市大型零售商业设施635个,建筑面积1538万平米。其中:商业综合体35个,建筑面积369万平米,商业面积245万平米;百货店74个,建筑面积240万平米,商业面积189万平米;超市87个,建筑面积137万平米,商业面积108万平米;专业店75个,建筑面积269万平米,商业面积234万平米;专卖店53个,建筑面积29万平米,商业面积26万平米;餐饮店256个,建筑面积102万平米;特色商业街55条,建筑面积392万平米,商业面积381万平米,其中地上商业街51条、建筑面积385万平米,商业面积374万平米,地铁商业街4条,建筑面积7万平米,商业面积7万平米。
  (二)发展中的积极因素
  1、商业设施建设向大型化、高档次、综合性发展
  随着天津经济社会持续快速发展和城市水平的不断提升,商贸流通规模逐步扩大,商业设施建设呈现国际化、现代化发展趋势,投资规模、建设标准、设施档次显著提高,集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等于一体的大型综合型商业设施拔地而起,其功能不断完善,涵盖购物、餐饮、娱乐、旅游等多个方面,进一步优化了我市商业结构,极大提升了商贸服务功能。
  2、商业设施向品牌化、集聚化发展
  天津城市影响力不断扩大,吸引了众多国际知名商业企业来津投资,如日本永旺、香港和记黄埔、韩国乐天、新加坡凯德等纷纷建设大型商业综合体,提升了我市商业的整体形象。我市中心城区大型商业设施增至948.76万平米,占全市商业设施总量的62%,商业设施集聚度明显增强。
  3、实体商业纷纷开展转型升级
  适应经济转型与电商迅猛发展的形势,实体商业加快结构调整,采取“O2O”模式,增加体验功能。目前综合体的百货经营面积比例由过去50%减少到30%左右;餐饮面积由20%增加到40%左右;娱乐及其他业态调整到30%左右,更好满足消费者多元化需求。
  (三)发展中的不利因素
  1、供大于需问题突出
  受国家调控住宅地产政策影响,地产商投资商业设施建设,造成商业地产迅速增加。由于总消费能力增长跟不上商业设施增速,导致部分实体商业出现空置现象。
  2、区域间设施水平存在差距
  我市大型商业综合体开发建设多集中在市区及滨海新区,市区商业综合体数量占全市总量的57%,滨海新区占全市总量的23%,环城四区及五县仅占全市总量的20%。个别区还没有一个启动运营的商业综合体,反映出区域间商业设施发展水平差距明显。
  3、屡屡出现关店停业现象
  在经济大环境及电子商务冲击下,一些著名百货企业、连锁超市由于定位不准、经营方式陈旧、业态饱和、房屋租赁到期等原因纷纷关店,据联商网《2015年上半年主要零售企业关店统计报告》,我国2015年共关闭门店83家,主要涉及万达、马莎、天虹、远东、百盛、津乐汇、易买得等企业。我市家得宝、百盛、远东、津乐汇、易买得、世纪联华等百货店、连锁超市也纷纷闭店。关店潮反映了整个行业的下行趋势,也说明传统零售业的转型之路艰难。
  4、同质化竞争严重
  零售业中百货店、商业综合体普遍存在卖场布局、商品结构、商品陈列雷同问题,不仅其主营业态相近,且经营品类、品牌也大多一致,造成前期招商、后期运营的同质化竞争,缺乏特色造成聚客力不足、减弱消费者消费需求等问题。
  三、我市大型商业零售体的发展趋势
  (一)建设热点转向新城镇
  随着区县经济的快速发展,农村地区城镇化水平不断提高,具有城市化、产业化特点的新城镇带来人口的迁移聚集,因此将释放出更大的消费需求,也成为继中心城区大型商业体建设热之后的新热点区域。据统计,2013年至今,新四区及五县的商业综合体新开工建设数量占全市的50%。2016年在建、拟建的42个综合体项目中,滨海新区、新四区及五县综合体包括27个,占全市建设总体数量的64.2%。
  (二)体验式消费将继续崛起
  为适应消费者多元化的消费需求,不少传统百货店及商业综合体将继续调整业态实现转型,向休闲、餐饮、娱乐、文化创意等综合服务的购物中心转型,让购物有更多的“体验”元素。百货经营面积将在现有基础上继续压缩,餐饮经营面积、娱乐及其他业态将继续增加,以期能更好满足消费者多元化需求。
  (三)“O2O”运营模式成为新常态
  应对迅猛发展的网上销售,实体零售商业企业将纷纷探寻建设电子商务平台,通过开设网店、微信商城、手机APP,开展网络销售、网上订货等业务,打造线上交易与线下体验的“O2O”运营模式,将实体商业与电商运营高度整合,实现互补共惠。
  四、主要调控措施建议
  (一)增强规划调控
  落实《天津商业发展若干规定》、《天津市商业布局规划(2011-2020年)》,商业、规划、城建等职能部门和各区政府,应形成联合调控机制,新建大型商业设施应本着“总量控制、存量优化”的原则,充分听取区域和行业意见,合理控制大型或超大型商业设施的过度建设。依据项目的地理位置、消费能力、辐射范围等因素,完善城市主中心、市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心”四级商业中心体系,切实增强规范有序的调控能力,避免恶性竞争和资源浪费。
  (二)科学精准定位
  面向世界和国内一流大企业,抓好招商引资服务,鼓励品牌引进与业态创新;引导新建商业体与周边商业错位经营,突出个性化、特色化;利用国内外各类经贸平台,集中开展专题招商引资。推动各区县与京、沪、穗等城市有关大企业、大集团主动对接,寻求合作商机,引入新资本、注入新业态。
  (三)强化政策引导加快转型升级
  通过功能定位、业态配比、品牌引进、资本收购等措施加快传统商业转型升级。安排政策引导性资金、基金等,鼓励传统商业企业探索发展“线上销售设计+线下消费体验”,实现线上线下深度融合。对于转型成功的典型积极向全市推广,带动全市商业转型发展,提高实体商业综合竞争力,为我市经济发展注入新动力。